Qu’est-ce qu’une novation dans le secteur de l’immobilier (et quand en avez-vous besoin ?) ?

Si vous êtes impliqué dans une transaction immobilière, beaucoup de choses peuvent changer au cours du processus. Entre la première série de négociations et la date de clôture, chaque partie peut demander des conditions différentes.

Une novation dans l’immobilier consiste à remplacer un ancien contrat par un nouveau en raison de changements de conditions. Comme vous ne pouvez pas simplement rayer une partie de votre contrat et effectuer le changement, vous avez besoin d’une méthode légale. Votre agent immobilier peut vous guider tout au long du processus, et un avocat spécialisé dans l’immobilier examine le contrat final.

L’achat d’une maison est l’un des achats les plus importants (si ce n’est le plus important) que vous ferez dans votre vie. Il est donc essentiel d’avoir toutes les cartes en main en ce qui concerne les documents nécessaires. La dernière chose que vous voulez, c’est que votre transaction échoue à cause de conditions imprécises.

Qu’est-ce que la novation ?

En bref, la novation est un terme juridique qui décrit la substitution d’une obligation ou d’une partie à une autre. Au lieu de simplement ajouter ou modifier un contrat existant, une novation remplace l’ancien accord par un nouvel accord juridique. Une novation nécessite un ancien contrat valide, un accord mutuel entre toutes les parties concernées et la résiliation du contrat initial.

La novation peut se produire partout où des contrats valides sont formés, du marché financier à l’achat et à la vente d’une entreprise, en passant par l’immobilier.

Qu’est-ce que la novation dans l’immobilier ?

Tout d’abord, il est important de comprendre que ce n’est pas parce que vous avez besoin d’une novation que votre transaction immobilière est en danger. C’est plutôt le contraire – une novation vous protège de toute confusion autour du contrat.

Lorsque vous faites une offre (ou acceptez une offre) sur une propriété, vous avez besoin d’un contrat écrit. Votre agent immobilier s’assure que toutes les conditions de l’acheteur et du vendeur sont incluses dans ce contrat. Ensuite, l’acheteur et le vendeur examinent le contrat et le signent pour conclure l’affaire.

Un avocat spécialisé dans l’immobilier examine le contrat signé pour s’assurer que tout est en ordre. Cependant, il y a souvent un long chemin à parcourir entre la signature de l’accord initial et la clôture finale de la maison.

Et comme le dit le dicton, tout peut arriver. Il n’est donc pas rare que l’une ou l’autre des parties demande des changements avant la ligne d’arrivée.

Lorsque cela se produit, l’agent établit un tout nouvel accord, qui rend l’ancien contrat nul. Toutes les parties concernées examinent et signent le nouveau document. Ensuite, un avocat spécialisé dans l’immobilier doit à nouveau examiner ce nouveau contrat signé.

Types de novation dans l’immobilier

Il existe trois formes principales de novation à connaître en matière d’immobilier. Elles sont les suivantes :

1. Novation standard fait référence à un contrat mutuel impliquant deux parties. De nouveaux termes sont ajoutés à un contrat formel, ce qui forme un nouveau contrat.
2. Exprossimo décrit le cas où trois parties sont impliquées dans le transfert de droits. Ces trois parties sont le cédant, le cessionnaire et la contrepartie. Toutes les parties doivent accepter mutuellement les nouveaux termes du contrat pour pouvoir avancer dans le processus. Même si une partie n’est pas d’accord, un nouvel accord doit être rédigé.
3. Délégation se produit lorsque les responsabilités et les avantages contractuels de l’ancien créancier sont réaffectés à un nouveau créancier. Cela libère le débiteur initial de ses dettes envers le créancier initial et le lie juridiquement au nouveau créancier, avec les mêmes obligations. Si le propriétaire initial avait des dettes pendant son mandat, le nouveau propriétaire assumera la responsabilité de ces dettes lors de la délégation.

Exemples de novation dans l’immobilier

Heureusement, les novations dans les transactions résidentielles sont assez faciles à gérer puisqu’elles ne concernent généralement qu’un acheteur et un vendeur. Dans certains cas, une tierce partie peut être impliquée, comme une banque ou une société de prêt hypothécaire. Les choses peuvent devenir un peu plus difficiles dans ces situations, mais un bon agent peut aider à faire avancer les choses en douceur.

Vous avez besoin d’une novation chaque fois que quelqu’un veut changer les termes du contrat original, quelle que soit son importance. De plus, les accords verbaux ne tiennent pas la route à long terme. Même si les deux parties acceptent mutuellement un changement, il est impératif d’avoir un accord écrit.

Le fait de simplement trembler sans faire un nouveau contrat écrit ne constituera pas une preuve ou un soutien suffisant pour les litiges ultérieurs. Par conséquent, vous devez obtenir une novation.

Voici quelques exemples des situations les plus courantes qui nécessiteraient une novation dans une affaire immobilière.

1. L’inspection de la maison révèle des problèmes

Si vous achetez une nouvelle maison, il est sage de faire inspecter votre maison pour vous assurer que tout est en bon état de marche. Bien que les vendeurs soient censés divulguer tous les problèmes liés à la propriété, il arrive que des choses surgissent. Si l’inspection révèle un problème majeur et coûteux, vous pourriez vouloir modifier l’accord initial.

Bien sûr, plusieurs choses dépendent de la formulation de l’accord original. Mais, en général, vous pouvez faire certains choix lorsqu’une inspection de maison tourne mal.

Par exemple, imaginez que l’inspection de la maison révèle un problème important, comme de la moisissure. Évidemment, vous ne voulez pas emménager dans une maison où il y a de la moisissure, mais vous n’êtes peut-être pas prêt à partir. Au lieu de cela, vous pouvez demander aux vendeurs de régler le problème, de payer pour le problème, ou vous pouvez annuler la transaction.

Si vous décidez de demander des changements ou que les vendeurs paient pour les réparations, il est temps de renégocier. Vous proposez alors votre demande à l’agent du vendeur ; si le vendeur accepte, l’agent rédige un nouveau contrat.

Ce nouveau contrat comprend toutes les nouvelles conditions en détail. Ensuite, vous et le vendeur examinez et signez le nouveau contrat, annulant l’ancien.

2. Les changements de prix

Dans l’exemple ci-dessus, si les vendeurs ne sont pas d’accord pour régler le problème, ils peuvent baisser le prix de liste à la place. Un nouveau prix (quelle qu’en soit la raison) rend nécessaire l’établissement d’un nouveau contrat. Une fois encore, toutes les parties examinent les modifications, signent si elles sont d’accord, et l’affaire avance.

Un autre exemple de changement de prix possible serait dû à des problèmes d’évaluation. Si l’évaluation donne une valeur inférieure au prix de la liste, il peut y avoir un problème. Votre prêteur pourrait ne pas être disposé à vous prêter plus que la valeur de la maison.

Cependant, selon l’empressement des vendeurs à vendre, ils pourraient accepter de baisser le prix. Par conséquent, vous aurez besoin d’un nouveau contrat pour établir le nouveau prix et toutes les nouvelles conditions. Une autre possibilité est que les vendeurs ne soient pas d’accord avec l’évaluation et décident d’en payer une nouvelle.

Si cela se produit, cela pourrait potentiellement repousser la date de clôture, ce qui est une autre raison pour une novation. (Nous y reviendrons plus tard).

3. Un changement dans les frais de clôture

Comme pour un changement de prix de liste, si les frais de clôture ou d’autres conditions changent, vous aurez besoin d’un nouveau contrat. Peu importe la raison ou la personne qui passe l’appel, toute variation des conditions initiales justifie un nouvel accord écrit.

Le montant des frais de clôture peut changer, ou il peut y avoir un changement dans la personne qui les paie. Par exemple, après avoir découvert des problèmes lors de l’inspection de la maison, le vendeur peut accepter de couvrir les frais de clôture.

Dans ce cas, même si le montant des frais de clôture reste le même, il vous faut un nouvel accord.

4. Le nom des parties concernées change

Si un changement se produit dans le nom des parties impliquées dans l’accord, vous avez besoin d’une novation. Par exemple, un couple marié achète une maison, mais choisit ensuite de ne faire figurer que le nom de l’un des conjoints sur le contrat. Il faudra établir un nouveau contrat avec le nom du conjoint seulement.

5. La date de clôture change

Vous aurez également besoin d’une novation si la date de clôture change pour une raison quelconque. Il n’est pas rare qu’une date de clôture soit avancée ou, plus probablement, repoussée. Les problèmes d’inspection de la maison, de financement et d’évaluation peuvent retarder la clôture.

Il peut aussi y avoir des retards dans la paperasse, ou l’une des parties peut avoir une urgence. Quelle que soit la raison, si la date de clôture du contrat initial change, il vous faudra un tout nouvel accord.

Qu’advient-il de l’ancien contrat en cas de novation ?

Si vous craignez que l’ancien contrat ne revienne vous hanter, ne le soyez pas. Une novation remplace complètement l’ancien contrat par un tout nouvel accord écrit. Cela signifie que le contrat initial devient nul et non avenu.

L’ancien contrat ne fournira plus aucune preuve valable d’un accord. Si, après la novation, les deux parties décident de revenir à la situation antérieure, vous devez quand même établir un nouveau contrat. Vous ne pouvez pas simplement utiliser l’ancien.

Questions connexes

Quelle est la différence entre la novation et la cession dans le domaine de l’immobilier ?

Contrairement à une novation, une cession ne remplace pas le contrat initial. Au contraire, elle transfère les droits et les avantages d’une partie à une autre. La partie initiale (le cédant) continue de supporter le fardeau du contrat initial, mais les avantages vont au cessionnaire.

Dans cette situation, si le cédant ne respecte pas sa part du contrat, le cessionnaire peut le tenir pour responsable. Le contrat initial est toujours valide et applicable. Dans une novation, comme nous l’avons vu, un tout nouvel accord remplace l’ancien.

Qu’est-ce que la rescision dans l’immobilier ?

Lorsque vous résiliez un contrat immobilier, vous pouvez vous retirer d’une transaction pour diverses raisons. Une résiliation vous place essentiellement dans la même position qu’avant la signature du contrat. Vous pouvez vouloir résilier le contrat si vous n’en avez pas compris les termes au moment de la signature ou si vous avez changé d’avis par la suite. Cependant, la possibilité de résilier un contrat dépend des circonstances spécifiques.

Les novations sont-elles seulement une affaire d’immobilier ?

Les novations sont couramment utilisées dans l’immobilier, tant pour les transactions résidentielles que commerciales. Cependant, elles ne sont pas uniquement destinées aux transactions immobilières. Les novations sont également nécessaires pour les acquisitions, les fusions, les rachats d’entreprises et d’autres transactions similaires. Fondamentalement, chaque fois que les termes d’un contrat changent, une novation devient une réalité probable.

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