Que signifie l’achat d’une maison avec un empiètement ?

L’achat d’une maison est un processus très complexe, de nombreux facteurs influant sur la capacité d’un acheteur à conclure un achat. En général, les acheteurs potentiels se concentrent sur les caractéristiques de la maison, comme la superficie en pieds carrés, la taille des pièces et l’espace de la cour, lorsqu’ils recherchent des propriétés. Cependant, des facteurs sur la propriété ou adjacents à celle-ci peuvent avoir une incidence directe sur votre contrat d’achat et constituer des pierres d’achoppement pour la propriété.

La plupart des acheteurs commandent une inspection de la maison afin d’évaluer l’état de la structure principale et des espaces de vie. Cependant, l’arpentage du terrain lui-même et des limites de la propriété donne une vision beaucoup plus claire de ce que vous avez l’intention d’acheter. La maison de vos rêves peut comporter des empiètements de propriété qui pourraient affecter votre désir ou votre capacité à poursuivre le processus d’achat d’une maison.

Parfois, les structures peuvent s’étendre au-delà des limites de leur propriété dans la zone voisine. Ces empiètements n’ont aucun lien physique, mais leur présence peut affecter certaines conditions liées au contrat de vente. Vous devez vous renseigner sur certains points importants concernant les implications juridiques que les empiètements peuvent avoir sur un acheteur faisant une offre.

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Qu’est-ce que l’empiètement ?

L’empiètement est toute intrusion des limites légales d’une propriété sur les limites légales d’une propriété voisine. L’empiètement se distingue juridiquement de l’intrusion en se concentrant sur la propriété de la propriété plutôt que sur son utilisation. Il peut s’agir par exemple d’un arbre, d’une remise ou d’une annexe à une maison qui s’étend au-delà de la limite de la propriété voisine.

Parce que les limites de propriété ne sont pas aussi rigidement segmentées dans l’espace réel qu’elles le sont sur les cartes d’arpentage, l’empiètement peut se produire facilement et involontairement. Cela peut entraîner des fardeaux juridiques et financiers non prévus par le propriétaire ou l’acheteur potentiel. Un empiètement important peut rendre une propriété invendable et, en fin de compte, invendable.

Les empiètements peuvent être une nuisance personnelle, mais plus important encore, ils peuvent créer une confusion sur les véritables limites entre les parcelles de terrain. Ils peuvent empiéter sur les rénovations prévues à long terme, permettre des intrusions non désirées ou s’avérer être une horreur pour les yeux. En outre, ils peuvent mettre à rude épreuve les relations amicales entre voisins.

Comment identifier un empiètement ?

La première étape de l’identification d’un empiètement sur une propriété donnée consiste à consulter les registres publics correspondants. Le bureau de l’évaluateur local devrait avoir des copies des actes de propriété ou des levés de terrain déterminant la superficie, la taille du terrain et les lignes de démarcation. Ces documents constituent un point de départ, surtout si la documentation est à jour.

Même avec la documentation existante, il est bon de commander un levé de terrain pour confirmation. Un levé déterminera où se trouvent les limites entre et autour du terrain en question. Il indiquera également les éventuelles servitudes, qui sont des empiètements de convenance à usage limité entre vous et votre voisin.

Les empiètements et les servitudes font souvent l’objet d’un accord mutuel entre les propriétaires voisins. De tels accords « verbaux seulement » peuvent entraîner des conflits juridiques pour un acheteur potentiel concernant le juste prix du marché et les coûts d’assurance. Le fait de disposer de limites légalement définies permet de résoudre toute question relative à la propriété et aux droits de propriété et de clarifier le terrain vendable.

Comment l’empiètement affecte-t-il le processus d’achat ?

L’une des principales préoccupations concernant l’empiètement est la façon dont il affectera votre responsabilité et vos coûts d’assurance. L’oranger imposant du voisin peut être un élément souhaitable que vous ne voyez pas d’inconvénient à avoir dans votre cour. Cependant, les dommages causés par une branche tombée pourraient vous rendre responsable des dégâts causés par l’arbre et grever votre police d’assurance habitation.

Un empiètement peut également avoir un effet négatif sur la valeur de revente de votre propriété. Un futur acheteur ne sera peut-être pas aussi favorable que vous à l’idée que la remise d’un voisin s’étende sur sa propriété. Inversement, autoriser l’empiètement pourrait augmenter considérablement les coûts d’assurance, tant pour le titre que pour la structure empiétante elle-même.

Les charges financières associées aux empiètements peuvent potentiellement réduire l’attrait de la propriété pour les acheteurs. Les coûts supplémentaires de l’assurance qui s’ajoutent au prix du vendeur peuvent décourager les acheteurs d’envisager la vente. Ces maux de tête associés pourraient inciter les acheteurs à revoir leur offre d’achat à la baisse ou à l’annuler complètement.

Quelles sont les étapes de l’achat sous empiètement ?

En fonction de l’état et de ses lois sur la propriété, la plus grande partie de la charge concernant les empiètements sur la propriété incombe au vendeur de la propriété. Le vendeur doit divulguer tout empiètement aux acheteurs potentiels et obtenir un relevé de terrain pour le confirmer. Il est crucial de fournir des limites juridiques précises, car cela a une incidence sur les coûts de l’assurance titre de l’acheteur et sur l’éligibilité de son prêt hypothécaire auprès de son prêteur.

L’acheteur peut alors autoriser les empiètements ou demander au vendeur de les corriger avant de conclure un contrat. En autorisant les empiètements, il accepte tous les coûts associés, tels que l’assurance responsabilité civile sur l’empiètement ou les taxes foncières supplémentaires. Cela signifie également moins d’ajustements ou de rénovations de la propriété et un accord avec le voisin concernant la propriété empiétante.

Si l’acheteur ne souhaite pas assumer l’empiètement et ses implications, le vendeur doit le corriger. Il doit faire les démarches auprès des propriétaires voisins pour qu’ils déplacent ou démolissent l’élément empiétant. Le fait de ne pas rectifier les choses de manière satisfaisante peut libérer l’acheteur de toute obligation de poursuivre les négociations avec le vendeur.

Qui s’occupe du processus d’empiètement ?

La résolution d’un problème d’empiètement dépend grandement de la gravité de l’empiètement. Une simple conversation peut résoudre un problème aussi mineur qu’un jardin envahi par la végétation ou une clôture trop longue. Cependant, un empiètement important peut s’avérer plus complexe et entraîner une action en justice par le biais d’une réévaluation de la propriété et de poursuites civiles.

L’arpenteur-géomètre est le principal intervenant dans la résolution d’un empiètement. Comme l’arpentage est essentiel pour déterminer où se trouvent les limites, vous aurez besoin d’une évaluation par un professionnel. Un arpentage sur le terrain délimite clairement les limites de la propriété et l’étendue de l’empiètement.

Si vous poursuivez le processus d’achat, plusieurs autres experts doivent intervenir. Votre agent d’assurance titres et votre prêteur hypothécaire influencent votre financement et votre couverture de responsabilité. Vous aurez également besoin d’un avocat pour rédiger les accords de propriété ou gérer les conflits ou les négociations entourant les contrats d’enlèvement d’empiètement ou de servitude.

Remèdes possibles à l’empiètement

La solution la plus simple concernant un empiètement sur la propriété est de parler à votre voisin et de vous mettre d’accord sur une solution. Les empiètements simples, comme un arbre, une clôture ou un jardin, sont facilement corrigés en déplaçant ou en enlevant la partie qui dépasse. Les structures fixes et les ajouts peuvent être plus difficiles à corriger, mais vous pouvez résoudre les problèmes en discutant calmement et civilement.

Si la suppression de la limite de propriété n’est pas possible ou n’est pas acceptable, les parties voisines peuvent conclure un accord financier pour le terrain empiété. La partie qui empiète peut louer ou acheter cette section spécifique du terrain au propriétaire. Cela permettra aux deux parties de participer aux responsabilités financières créées par l’empiètement.

Si les parties voisines ne parviennent pas à s’entendre, une tierce partie neutre peut les aider à faire office de médiateur. Le négociateur tiers peut aider à établir des conditions avantageuses pour les deux parties sans passer par les voies légales. Un procès en succession, coûteux et long, est le dernier recours dans le processus de résolution et pourrait alimenter l’animosité entre les voisins.

Suppression d’un empiètement

Si l’acheteur insiste, le vendeur doit supprimer tous les empiètements avant de poursuivre les négociations de vente de la propriété. Ce processus peut s’avérer long et fastidieux, mais le vendeur peut prendre des mesures pour corriger la situation. Il est particulièrement avantageux pour le vendeur de proposer à l’acheteur un contrat foncier pour faciliter la vente.

Une fois que le vendeur a obtenu l’arpentage de délimitation jalonné, il a le droit légal de retirer l’empiètement en infraction. Par courtoisie, le vendeur doit contacter le voisinage avant de commencer tout retrait ou démolition. En fait, certaines lois de l’État peuvent l’exiger légalement.

Le vendeur a également le droit de demander au voisin de raser ou de déplacer l’empiètement. Avec un peu de chance, ce processus se déroulera sans aucune opposition, et la vente pourra avoir lieu.

Il est probable que seul un juge puisse résoudre le différend relatif à l’empiètement. Si le vendeur doit porter l’affaire en justice, l’attente d’un verdict pourrait retarder ou arrêter la vente. Si la transaction échoue, le vendeur doit encore résoudre le problème d’empiètement et divulguer tous les détails aux futurs prospects.

Questions connexes

A quelle distance de la limite de propriété puis-je construire ?

Les exigences de proximité varient d’un état à l’autre et dépendent des limitations du code du bâtiment et du code des incendies. Elles tiennent également compte de la hauteur prévue de la structure et peuvent inclure l’utilisation prévue et les restrictions de zonage. Une ligne directrice générale pour les constructions dans les cours latérales et arrière est de trois pieds à partir de la ligne de propriété, mais il faut toujours vérifier avant.

Ai-je besoin d’un permis pour un empiètement ?

Un permis d’empiètement concerne généralement l’utilisation de l’emprise entre les limites de votre propriété – en d’autres termes, la chaussée. L’utilisation de la route ne s’applique généralement pas aux ventes de propriétés, donc un permis ne devrait pas être nécessaire. Cependant, il est préférable de consulter les lois et les codes de propriété de votre État pour confirmer si vous en aurez besoin pour le retrait de la structure.

Que couvre l’assurance titre ?

L’assurance titre de base protège l’acheteur contre toute réclamation relative au titre et garantit l’investissement du titulaire de la police dans la propriété. Des avenants supplémentaires peuvent protéger contre tout privilège lié à des rénovations antérieures et contre les réclamations concernant les limites du terrain, appuyées par un levé topographique. Toutefois, l’assurance titres ne couvre pas les futurs stratagèmes frauduleux visant à hypothéquer votre propriété à votre insu.

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